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任泽平:今年中国房价牛冠全球 本轮上涨接近尾声

导读:方正证券首席经济学家任泽平博士近日发表了主题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲,任泽平指出,这一轮的房价上涨已经接近尾声,但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

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方正证券首席经济学家任泽平博士近日发表了主题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲,任泽平指出,这一轮的房价上涨已经接近尾声,但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

 
任泽平指出,房地产周期长期看人口,短期看金融,短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动,会提前或推迟购房的需求。长期看人口,人口的流入流出决定房地产市场的基本面。
 
人口
 
中国人口出生率的低点在1994年,人口出生周期领先于房地产市场周期二十年,1994年看到人口出生的低点,将在20年后(2014年)看到房地产市场投资的高点。刺激房地产拉动经济回到高增长的时代已经结束了,2014年,中国买房人群净减少,中国城镇化率已达到56.1,未来整个城镇化率进程是放缓的。房地产投资高增长的时代结束了。
 
国际经验看,通过美国、日本等十几个经济体城镇化后房地产时代的研究数据显示,城镇化的过程中,人口继续向大的都市圈迁移,大都市圈人口占比不断提升。如果这是经济规律,中国人口将继续往四大经济圈迁移,如果货币继续超发,四大经济圈的房地产价格继续上涨是有基本面支撑的。这就是去年提到预测的:一线房价翻一倍,三四线城市涨不动的原因。中国今年数据表明,中国的人口不断从东北、西部向四大都市圈迁移。这是无法阻挡的经济规律和潮流。
 
任泽平表示,随着一线房价都涨到十万二十万,年青人希望破灭,产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。未来房价最有弹性的地方就是大都市圈的卫星城。
 
政策
 
今年中国房价牛冠全球,部分地区不到一年的时间房价就翻了一倍,为何涨的这么快?任泽平称,原因在于,过去几年,中国货币严重超发。如果未来政策以降息、货币宽松为主,那么房价很难见顶,如果以改革、货币紧缩为基调,那么房价将承担压力。
 
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社科院:楼市将现短期调整 一二线城市将深度调整
 
今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。
 
时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到,但不会缺席。
 
空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。
 
与此前相比,本轮周期市场启动时间更长,但市场过热的时间和空间的集中程度空前,深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小,但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大,而且风向标意义强,因此,本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。
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